Imóveis comerciais impulsionam negócios sem afetar o caixa

Após um ano de planejamento, Eliane Vilas Boas, da Clínica Vilas Boas, deixou o pequeno estúdio para se instalar no Geon 652, primeiro edifício do projeto Eixo Platina — nova centralidade urbana da Zona Leste de São Paulo. Localizado em frente ao Crona 665, empreendimento pioneiro voltado exclusivamente ao segmento corporativo no Tatuapé, ambos integram o portfólio da Porte S.A., responsável pelo desenvolvimento do Eixo.

“Queríamos um padrão que refletisse nossa marca. Diferente de um ponto de rua, um prédio comercial bem localizado oferece recursos adicionais, como estacionamento, segurança e proximidade com outros empreendedores, o que pode facilitar parcerias”, afirma.

O movimento de Eliane reflete um fenômeno mais amplo de crescimento dos micro e pequenos empreendedores no país: no 1° semestre de 2025, foram abertas 2,6 milhões de pequenas empresas, segundo o Sebrae – 23% a mais que em 2024. No último mês de junho, o setor de Serviços liderou as novas aberturas (63,1%), seguido pelo Comércio (21,5%).

O momento certo para mudar

Migrar para uma sala comercial exige avaliar objetivos, custos, localização e planejamento. O gerente de relacionamento com o cliente do Sebrae Nacional, Enio Pinto, diz ser fundamental o empreendedor analisar a dinâmica da região do imóvel. “Por dinâmica positiva, entende-se que se trata de uma região valorizada, onde as pessoas desejam estar, seja como clientes ou empreendedores. O perfil dos vizinhos e a segurança do entorno também são fatores críticos”, afirma.

Fundada em 1986, a Porte S.A. é uma empresa que atua em projetos de engenharia e urbanismo. Paulo Pinheiro, gerente de Gestão de Ativos (GAT) da Porte S.A., aponta que investir em uma sala comercial exige analisar objetivos da empresa, custo total, localização, flexibilidade do contrato e capacidade de planejamento do empreendedor.

Enio, do Sebrae, também destaca a necessidade de avaliar os custos financeiros da locação. “Para a maioria dos pequenos negócios, a orientação é que os custos com aluguel e condomínio não ultrapassem 10% a 15% da receita bruta mensal da empresa”, afirma.

Ele acrescenta que negócios com margens de lucro mais apertadas ou que dependem menos de um ponto físico podem operar com um percentual menor, enquanto empresas de varejo ou serviços que dependem de localização privilegiada podem assumir um percentual ligeiramente maior, desde que a receita compense o investimento.

Localização estratégica

Localidades próximas a transportes públicos ampliam o acesso e atraem clientes. Em São Paulo, o Plano Diretor (Lei nº 16.050/2014) orienta o adensamento urbano em torno de eixos de transporte, incentivando a oferta de salas comerciais em regiões como a Zona Leste — a mais populosa da cidade de São Paulo, onde está concentrada cerca de 34,9% da população da capital paulista, conforme dados do Censo de 2022 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Rafael Santiago, sócio da consultoria fiscal Tax Advice, iniciou suas operações em casa, mas percebeu rapidamente a necessidade de migrar para um espaço fixo. O crescimento da empresa ocorreu em etapas: primeiro, uma sala de 40 m² no Geon 652; depois, três salas somando 120 m²; e, neste ano, a mudança para o Almagah 227, também incorporado pela Porte S.A., em 250 m² em uma laje corporativa, dentro do mesmo eixo de desenvolvimento urbano.

“Muita da decisão se deu pela proximidade com nossa residência, o que facilita o deslocamento. O Eixo Platina concentra escritório, serviços e transporte em uma mesma área, favorecendo a organização da rotina e o acesso a profissionais da região”, considera.

Comprar ou alugar?

Para empresas em expansão, alugar imóveis comerciais costuma ser mais vantajoso, pois exige menor investimento inicial, oferece flexibilidade e permite acesso a regiões caras. “Comprar traria a vantagem de não ter aluguel, mas mobilizaria um valor muito alto. A locação é mais viável, oferecendo mobilidade para acompanhar o ritmo do negócio”, avalia Santiago.

Enio alerta ainda que um aluguel elevado pode alterar significativamente o ponto de equilíbrio da empresa, ou seja, o volume de vendas necessário para cobrir todos os custos fixos e variáveis. “Um ponto de equilíbrio alto representa um risco maior para a empresa, pois exige faturamento elevado apenas para manter a operação”, explica.

O gerente de relacionamento com o cliente do Sebrae Nacional lembra que, além do aluguel, é preciso considerar custos como condomínio, IPTU, reformas e licenças. Para apoiar empreendedores, o Sebrae oferece ferramentas digitais gratuitas, como a plataforma PNBOX que reúne 14 recursos para construir um plano de negócios completo, incluindo a ferramenta Custo Fixo, para cálculo de despesas como aluguel e condomínio. Outra opção é a Ferramenta de Fluxo de Caixa, que permite controlar receitas e despesas, gerar relatórios e compartilhar informações em tempo real.

Para mais informações, basta acessar: https://porte.com.br/